안녕하세요 money antenna 입니다. 주택담보대출을 활용해 부동산을 구매할 때 적용되는 여러 지표가 있습니다. DSR 총부채원리금상환비율, LTV 주택담보인정비율, DTI 총부채상환비율, 등 어려운 용어가 줄줄이 등장합니다. 그 중 가장 강력한 지표인 DSR 총부채원리금상환비율 을 알아보겠습니다.
DSR 총부채원리금상환비율 이란?
Debt Savings Ratio( DSR 총부채원리금상환비율 )로 1년 간 벌어 들인 소득 중 총 대출 상환액+ 모든 이자 비용이 차지 하는 비율을 말합니다. DTI와 비슷하지만 DTI의 경우 기타 대출이자만 포함하지만 DSR의 경우 기타 대출의 원리금까지 포함합니다. DTI와 마친가지로 상환능력을 나타내는 수치입니다.
DSR는 왜 알아야 하는가?
위 기사는 DSR 규제로 인해 대출 받기 어려워진다는 기사입니다. DSR 규제 강화로 왜 대출 받기가 어려워 질까요? DTI의 경우 주택담보대출시 내가 담보로 실행한 대출의 원리금 + 기타 대출의 이자만 가지고 계산하였지만 DSR의 경우 대출의 원리금 + 기타 대출의 원리금을 모두 계산하기 때문입니다.
쉽게 말해, 내가 사용한 신용카드의 할부금, 자동차 할부 잔금, 마이너스 대출, 학자금대출등 모든 대출과 이자도 포함해서 계산한다는 말입니다.
DSR 규제가 강화된다는 말은 DSR 비율을 낮춘다는 뜻이고 DSR 비유을 낮춘다는 말은 대출이 가능한 금액이 낮아진다는 말입니다.
은행권의 경우 DSR 40%, 비은행권의 경우 DSR 50 ~ 65%를 적용하는 것이 일반적입니다.
DSR 계산방법
DSR 계산 방법은 DTI와 마찬가지로 어렵지 않습니다.
예를 들어, 쉽게 계산하기 위해 대출을 무이자로 받았다 가정하겠습니다. 내 연간 소득이 5000만원이고 1년에 상환하는 금액이 1000만이고 자동차 할부금 지출되는 금액이 1년에 1000만원으로 가정하면 DSR는 40%입니다.
DTI와 마찬가지로 분모인 연간 소득이 높아지면 DSR는 낮아지고 분자인 연간대출 총 상환액이 높아 질수록 높아집니다. 또, 1년 간 상환하는 금액이므로 대출 기간을 장기간으로 바꾸면 상환액이 낮아져 DSR비율도 낮아집니다.
참고사항
신DTI 및 DSR 부채산정 방법(‘22.9.1. 이후) ※ 출처 – 부동산위키
| 분 류 | 종 류 | 상환형태 | 원 금 | 이자 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택 담보 대출 | 개별 주택담보대출 및 잔금대출 | 전액 분할상환 | 분할상환 개시이후 실제 상환액 | 실제 부담액 | |
| 일부 분할상환 | 분할상환 개시이후 실제상환액 + 만기상환액 / (대출기간 – 거치기간) | ||||
| 원금 일시상환 | 대출총액 / 대출기간(최대 10년) | ||||
| 중도금ㆍ이주비 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 25년 | |||
| 주택 담보 대출 이외의 기타 대출 | 구분 | DSR | 신DTI | ||
| 전세자금대출 예적금담보대출 보험계약대출 | 상환방식 무관 | 불포함 | 불포함 | ||
| 전세보증금 담보대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 4년 | |||
| 비주택 담보대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 8년 | |||
| 기타담보대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 10년 | |||
| 신용대출 | 분할상환 | 대출총액 / 약정만기(5~10년) | |||
| 분할상환 외 | 대출총액 / 5년 | ||||
| 유가증권담보대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 8년 | |||
| 장기카드대출 | 분할상환 | 대출총액 / 약정만기(5년 이내) | |||
| 분할상환 외 | 대출총액 / 약정만기(3년 이내) | ||||
| 기타대출 | 상환방식 무관 | 향후 1년간 실제 상환액 | |||
* 신DTI의 경우 원금상환액을 반영하지 않음
DSR 계산기
DSR을 계산할때 상환하는 기간과 상환방법에 따라 DSR 비율이 달라져 계산이 어려울 수 있습니다. 어렵지만 걱정하지 마세요. 쉽게 계산이 가능한 방법이 있습니다. 바로 DSR 계산기를 활용하는 방법입니다. 물론 100% 정확하지 않을 수 있지만 거의 정확한 수치로 계산이 가능합니다.
DTI 총부채상환비율 이란?
DTI(Debt to Income) 총부채상환비율로 1년간 벌어 들인 소득 중 대출 상환액+이자비용이 차지 하는 비율을 말합니다. DTI가 낮게 유지하려면 대출상환액+이자비용이 낮거나 소득이 높으면 됩니다. 즉, 내 상환능력을 나타내는 수치 입니다. DTI가 낮을수록 빚을 갚을 능력이 높다고 평가 되므로 많은 금액을 대출 받을 수 있습니다.
DTI는 왜 알아야 하는가?
위 이미지는 특례보금자리론 상품을 설명의 일부입니다. 대출 요건을 살펴보면 LTV와 지금까지 우리가 알아본 DTI의 조건이 명시 되어있습니다. 위 상품의 경우 금융기관에서는 DTI 60%를 넘는다면 상환능력이 부족하다고 보고 대출을 심사 시 승인이 나지 않게 됩니다.
그래서 주택을 구매하기 위해서는 DTI를 알아 둬야 합니다.
DTI 계산방법
DTI 계산 방법은 다음과 같이 단순합니다.
예를 들어, 쉽게 계산하기 위해 대출을 무이자로 받았다 가정하겠습니다. 내 연간 소득이 5000만원이고 1년에 상환하는 금액이 1000만으로 상정하면 DTI는 20%입니다.
분모인 연간 소득이 높아지면 DTI는 낮아지고 분자인 연간대출상환액이 높아 질수록 높아집니다. 또, 1년간 상환하는 금액이므로 대출기간을 장기간으로 바꾸면 상환액이 낮아져 DTI비율도 낮아집니다.
여기서 눈여겨 볼 점은 기타 대출의 경우 원리금 + 이자가 아닌 이자 상환 금액만 포함한다는 점입니다. 그래서 나중에 나온 DSR에서는 이러한 점을 보완하여 대출 시 더욱 까다롭게 평가하게 됩니다.
DTI 계산기
DTI를 계산할때 상환하는 기간과 상환방법에 DTI 비율이 달라져 계산이 어려울 수 있습니다. 걱정하지마세요. 쉽게 계산이 가능한 방법이 있습니다. 바로 DTI 계산기를 활용하는 방법입니다. 물론 100% 정확하지 않을 수 있지만 거의 정확한 수치로 계산이 가능합니다.